Ai găsit locuința potrivită, ai stabilit prețul, ai discutat cu dezvoltatorul sau cu proprietarul, ai văzut documentele și ești gata să semnezi. Contractul e pe masă, pixul e în mână, dar ai reușit să citești tot, până la capăt? Ai înțeles fiecare formulare, fiecare termen și fiecare obligație? Pentru că, odată semnat, acel document devine lege între tine și cealaltă parte. Indiferent că e vorba de o garsonieră sau de un apartament cu mai multe camere, contractul poate ascunde detalii care contează pe termen lung.
Ce tip de contract semnezi
Când vine vorba de o locuință nouă, cele mai frecvent întâlnite sunt două forme contractuale: promisiunea bilaterală de vânzare și contractul de vânzare-cumpărare autentic, semnat la notar. Prima variantă se încheie de obicei în faza în care locuința nu este încă finalizată sau când mai sunt formalități de îndeplinit. A doua marchează tranziția efectivă a dreptului de proprietate.
Cele mai multe conflicte apar în etapa promisiunii de vânzare. Aici apar penalizări, condiții ascunse și termene ambigue.
Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul întârzie predarea
Una dintre clauzele care trebuie citite cu foarte mare atenție este cea referitoare la termenul de predare a imobilului. Nu e suficient să scrie “trimestrul IV” sau “în cursul lunii decembrie”. Verifică dacă există un termen calendaristic clar, exprimat în zi, lună și an.
În plus, uită-te după:
-
penalități în cazul în care termenul e depășit;
-
posibilitatea de a rezilia contractul dacă întârzierea e prea mare.
Unii dezvoltatori introduc formulări ambigue precum “termen estimativ” sau “în funcție de obținerea autorizațiilor”. Asta le oferă spațiu de manevră și amână predarea fără repercusiuni.
Clauze legate de garanții
Conform legii, orice construcție nouă vine cu o garanție de minimum 3 ani pentru elementele de finisaj și 10 ani pentru structura de rezistență. În practică, clauzele din contractul de vânzare pot restrânge sau interpreta diferit aceste obligații.
Verifică următoarele:
-
care sunt categoriile de lucrări acoperite de garanție;
-
cine răspunde efectiv: dezvoltatorul, constructorul sau o firmă terță;
-
dacă există un termen de notificare în caz de defecțiuni;
-
cine suportă costurile de reparație și în ce condiții.
În lipsa unor precizări clare, te poți trezi că ai o problemă la instalația sanitară după două luni de la mutare și nimeni nu își asumă nimic.
Taxe, comisioane și costuri suplimentare
În unele cazuri, contractele de apartamente de vanzare Bucuresti includ clauze care transferă diverse taxe către cumpărător. Taxa de cadastru, comisionul notarului, costurile de înregistrare la OCPI, TVA-ul, eventuale contribuții la asociația de proprietari sau chiar costuri de racordare la utilități.
Analizează cu atenție:
-
cine plătește onorariul notarial;
-
dacă prețul menționat în contract include TVA;
-
dacă sunt menționate costuri suplimentare în momentul predării (de exemplu pentru contorii de apă, gaze, energie);
-
dacă există obligații financiare lunare către dezvoltator, cum ar fi o taxă de administrare până la înființarea asociației de proprietari.
Unele contracte prevăd plata unei sume fixe lunare, timp de mai multe luni, fără ca aceasta să fie negociabilă.
Modalitatea de plată și penalități
Plata prețului poate fi făcută integral, în tranșe sau prin credit. În toate situațiile, contractul trebuie să menționeze exact:
-
sumele aferente fiecărei tranșe;
-
termenele de plată;
-
penalitățile aplicate în caz de întârziere;
-
ce se întâmplă dacă banca întârzie acordarea creditului.
În unele contracte de apartamente de vanzare Bucuresti, dezvoltatorii introduc clauze prin care păstrează avansul dacă tu, ca viitor proprietar, nu reușești să obții creditul. Asta înseamnă că poți pierde zeci de mii de euro doar pentru că dosarul tău de finanțare a fost respins de bancă.
Acceptarea stării imobilului
La predarea locuinței, se semnează un proces-verbal de recepție. Contractul poate include o clauză care spune că, odată semnat acest document, ai acceptat locuința ca fiind conformă cu specificațiile.
Verifică dacă există posibilitatea de a formula obiecții la momentul recepției. Caută mențiuni referitoare la:
-
termenul în care poți notifica eventualele defecțiuni;
-
cum se face această notificare;
-
cine face reparațiile și în cât timp.
Dacă accepți locuința “așa cum este” și nu ai un sistem clar de remediere, poți rămâne cu defecte vizibile pe care va trebui să le rezolvi pe banii tăi.
Spațiile comune și părțile indivize
La achiziția unui imobil într-un bloc nou, primești și o cotă parte din părțile comune: scara, casa scării, spațiile tehnice, curtea, parcarea, boxele. Verifică dacă aceste elemente sunt menționate în contract și dacă ai drept de utilizare asupra lor.
Contractul trebuie să precizeze:
-
procentul de cotă parte din spațiile comune;
-
dacă ai loc de parcare inclus și dacă este individualizat;
-
dacă boxele sau alte anexe sunt trecute în acte separat.
Unii dezvoltatori trec aceste elemente ca “facilități oferite” dar nu le includ oficial în contractul de vânzare.
Clauze de reziliere
Contractul trebuie să includă prevederi clare privind încetarea lui. Analizează dacă poți rezilia contractul fără penalizări în anumite condiții sau dacă acest drept aparține exclusiv dezvoltatorului.
Caută fraze de tipul:
-
„Contractul poate fi reziliat de vânzător în caz de neplată a unei tranșe”;
-
„Rezilierea se face fără returnarea sumelor achitate”.
Aceste formulări pot fi abuzive și te lasă descoperit.
Aspecte legate de acte și autorizații
Înainte de semnare, solicită toate documentele:
-
certificatul de urbanism;
-
autorizația de construire;
-
procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor;
-
extrasul de carte funciară.
Verifică dacă în contract se menționează că locuința este finalizată și dacă are toate actele în regulă. În lipsa acestora, riști să cumperi o locuință care nu poate fi intabulată sau vândută mai departe.
Ce trebuie să faci înainte de semnare?
Înainte să semnezi contractul, ia-ți timp. Nu ceda presiunii. Nu semna pe loc. Cere o copie, mergi acasă, studiaz-o la rece. Dacă ai dubii, consultă un avocat. Verifică fiecare formulare, fiecare paragraf, fiecare anexă.
Dacă cumperi prin credit, întreabă și banca. Există cazuri în care instituția de credit solicită modificări înainte să aprobe suma.
La ce să fii atent în cazul locuințelor noi?
Când te uiți la apartamente de vanzare Bucuresti, multe par atractive, cu design modern și amplasamente bune. Însă partea legală rămâne la fel de importantă ca aspectul. Dacă contractul nu este în regulă, te poți trezi cu un apartament neconform, cu obligații ascunse sau cu bani pierduți.
Fii atent la termenii tehnici, la condițiile de predare și la ce drepturi pierzi sau câștigi. Niciun dezvoltator serios nu ar trebui să-ți refuze analiza atentă a documentelor.
Citește, verifică, întreabă. Contractul nu e doar o formalitate. E fundația pe care îți construiești viitorul în noua ta locuință.
